商業(yè)街淪為 “食街” 的反思：我們到底需要什么樣的商業(yè)街？
答案顯而易見：游客來(lái)到一座陌生城市，他們希望能感受到當(dāng)?shù)氐纳?，希望感受到城市文化，希望能在他們的眼睛里、嘴巴里、相機(jī)里留下這座城市的印象。 而一條兼具文化體驗(yàn)和商業(yè)消費(fèi)的商業(yè)街是他們的首要選擇。曾經(jīng)駐扎在商業(yè)街上的商鋪也是投資客們的首選，高額的租金、轉(zhuǎn)手費(fèi)，巨大的人流量，濃厚的商業(yè)氛圍使這些街鋪的投資回報(bào)率極高。 但是隨著互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，新的商業(yè)體系不斷出現(xiàn)，人們的消費(fèi)觀念逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。那些承載著城市記憶的商業(yè)街經(jīng)歷了一個(gè)從繁華到落寞的過(guò)程，不少商賈云集的商業(yè)街在今天淪為了“食街”。
01
街道觀察
我們真的會(huì)失去商業(yè)街嗎
在特大規(guī)模的城市里，典型的商業(yè)街通常都位于市中心或者老城區(qū)里。這些街區(qū)在過(guò)去數(shù)十年甚至超過(guò)一百年的時(shí)間里，都是城市功能高度混合的區(qū)域，積累了厚重的商業(yè)氛圍。后來(lái)它們又多少得到了一些保護(hù)，使得現(xiàn)代商業(yè)的空間形態(tài)很少侵入。
因此，筆者在北上廣三座城市里，分別選擇了一批被認(rèn)定為歷史街區(qū)（北京稱它們?yōu)椤拔幕A區(qū)”，上海叫“歷史文化風(fēng)貌區(qū)”，廣州則為“歷史文化街區(qū)”）的區(qū)域作為研究對(duì)象，對(duì)其中的街道和沿街的商業(yè)門店展開分析。
數(shù)據(jù)來(lái)源：高德地圖、大眾點(diǎn)評(píng)
注：為便于分析，本文的“傳統(tǒng)中心城區(qū)”分別設(shè)定為：北京二環(huán)以內(nèi)、上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)/黃浦江以西、廣州內(nèi)環(huán)以內(nèi)/含沙面等部分緊挨內(nèi)環(huán)的歷史街區(qū)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據(jù)北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對(duì)中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個(gè)別與主城較遠(yuǎn)的區(qū)域
廣州的歷史文化街區(qū)總面積比較小，算上內(nèi)環(huán)外的新河浦和華僑新村也只有6.18平方公里。北京的這個(gè)數(shù)字是11.21平方公里，而上海由于包含虹橋路、江灣等內(nèi)環(huán)外的區(qū)域，歷史文化風(fēng)貌區(qū)的面積達(dá)到了27.33平方公里。
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注：為便于分析，本文的“傳統(tǒng)中心城區(qū)”分別設(shè)定為：北京二環(huán)以內(nèi)、上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)/黃浦江以西、廣州內(nèi)環(huán)以內(nèi)/含沙面等部分緊挨內(nèi)環(huán)的歷史街區(qū)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據(jù)北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對(duì)中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個(gè)別與主城較遠(yuǎn)的區(qū)域
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計(jì)算)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據(jù)北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對(duì)中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個(gè)別與主城較遠(yuǎn)的區(qū)域
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計(jì)算)；街道密度排序時(shí)統(tǒng)一考慮沿街商業(yè)體及市場(chǎng)內(nèi)的臨街商戶
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計(jì)算)；各城市歷史街區(qū)選擇分別依據(jù)北京、上海和廣州2035版城市總體規(guī)劃中，對(duì)中心城區(qū)歷史街區(qū)的范圍規(guī)定，并去除了個(gè)別與主城較遠(yuǎn)的區(qū)域
如果將時(shí)間線拉回到20年前，通過(guò)直接比較沿街店鋪的密度，基本上就可以找出一座城市里最繁華或是最有意思的商業(yè)街。但當(dāng)線上消費(fèi)的沖擊繞過(guò)迅速做出反饋的商場(chǎng)，直接打擊到物業(yè)分散、設(shè)施傳統(tǒng)的商業(yè)街，多數(shù)缺乏特色或記憶點(diǎn)的街道和它們之上的商戶就會(huì)遇到嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計(jì)算）
要在北京胡同密集的區(qū)域?qū)ふ颐朗常挥谑矂x海與南鑼鼓巷兩片區(qū)域之間的地安門外大街可以是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計(jì)算）
在南京西路背街區(qū)域的奉賢路以及它周邊的小路上，都藏著不少有意思的餐廳。
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注：沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪（雙向通車道路以單向中心線計(jì)算）
筆者在廣州選取的三條典型道路與北京、上海結(jié)構(gòu)類似。惠福東路在美食天堂的廣州都是可以排得上號(hào)的“好吃的街”。
02
什么樣的商業(yè)街才能繼續(xù)生存下去
匯總了北上廣480多條沿街商戶相對(duì)豐富的街道之后，筆者給它們做了一次聚類分析。最終的結(jié)果將我們導(dǎo)向了三種街道分類：零售型街道、餐飲型街道、生活服務(wù)型街道。
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注：街道主流商戶類型根據(jù)基于主成分分析的分層聚類法聚類得出，納入聚類的街道為兩側(cè)商鋪總量≥30家的街道；沿街店鋪定義為街道中心線兩側(cè)30米范圍內(nèi)的商鋪(雙向通車道路以單向中心線計(jì)算)
03
目前商業(yè)街存在的問(wèn)題
國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來(lái)將機(jī)動(dòng)車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來(lái)已經(jīng)形成的風(fēng)貌。由于先天不足，后天改造水平有限，商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：
04
我們需要什么樣的商業(yè)街
文化內(nèi)涵是商業(yè)街的重要支撐，要以文化脈絡(luò)為規(guī)劃設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)。先賣感受，后賣商品。就如上廣州下九路之所以常年人旺財(cái)旺，就和它有436座各具特色的小樓分不開。很多廣州人一段時(shí)間沒(méi)去上下九就心癢癢，其實(shí)并不是購(gòu)物需求使然，而是他們把購(gòu)物和逛街區(qū)分開來(lái)了，“以文建街、以史造街、以情養(yǎng)街”才能鑄造牽動(dòng)人心的特色商業(yè)街。美國(guó)著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師康凱也一再?gòu)?qiáng)調(diào)保留商業(yè)街的歷史文化，不能目光短淺只看當(dāng)前利益。
統(tǒng)一業(yè)態(tài)統(tǒng)一布局
成熟的商業(yè)街應(yīng)該是按休閑、時(shí)裝、美食等功能區(qū)劃分，上海的淮海路之前也存在這個(gè)問(wèn)題，國(guó)際品牌店不肯進(jìn)駐與雜貨店為鄰。建議統(tǒng)一業(yè)態(tài)統(tǒng)一布局，樹立商業(yè)街整體形象。另外，還要政府掏錢、企業(yè)貼錢，使市政、綠化、櫥窗、樓宇燈光立體交叉搞好燈光工程，夜市才會(huì)旺。通過(guò)舉辦各類商業(yè)節(jié)帶旺商業(yè)街，但必須控制好一個(gè)度：是展示而不是展銷，突出商業(yè)街商旅結(jié)合功能。在管理機(jī)制上則倡導(dǎo)商業(yè)街的商戶成立自律行業(yè)協(xié)會(huì)，維護(hù)商業(yè)街整體形象。
店鋪線上線下雙線融合
目前傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)大部分都出現(xiàn)了同質(zhì)化現(xiàn)象，在電子商務(wù)的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)街的自營(yíng)模式戰(zhàn)略必須要進(jìn)行升級(jí)，順應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展，進(jìn)行差異化的市場(chǎng)定位，從而建立經(jīng)營(yíng)模式上的差異化。這樣可以擴(kuò)大傳統(tǒng)商鋪的銷售范圍、利潤(rùn)空間。線上線下雙線融合也有利于實(shí)現(xiàn)信息、采購(gòu)、物流、配送、倉(cāng)儲(chǔ)、體驗(yàn)和供應(yīng)鏈合作等資源共享。
商業(yè)街功能多元化轉(zhuǎn)型
生活質(zhì)量的普遍提高讓人們的購(gòu)買力也逐步增強(qiáng)，消費(fèi)需求產(chǎn)生了差異，單一的購(gòu)物功能已經(jīng)不能讓商業(yè)街引人入勝。但是，部分城市的商業(yè)街還尚且停留在“賣賣賣”的階段，因此，改善商業(yè)格局很關(guān)鍵，商業(yè)業(yè)態(tài)的品味也需要提升，從而打造旅游、娛樂(lè)、休閑等多元化的商業(yè)街。
規(guī)劃策劃雙管齊下
產(chǎn)品LOW、低檔次、沒(méi)品位成了大多數(shù)商業(yè)街的通病，這是因?yàn)椴糠殖鞘袨榱恕懊孀印惫こ滩豢紤]商業(yè)基礎(chǔ)，就盲目建造商業(yè)街，最后出現(xiàn)“前期無(wú)力、后期改進(jìn)”的情況。街道建成后招商布局雜亂無(wú)章，引入商家也未進(jìn)行明確定位，無(wú)法讓消費(fèi)者形成粘性消費(fèi)，最終日益衰退，極大地浪費(fèi)了社會(huì)資源。所以這種“先建街后造市”的情況從一開始我們就要避免，城市在商業(yè)用地規(guī)劃之余也要有可行的策劃方案。
成功的商業(yè)街，必然是獨(dú)具特色、富有個(gè)性的。但是目前國(guó)內(nèi)城市商業(yè)街同質(zhì)化的傾向嚴(yán)重，定位獨(dú)特的風(fēng)情商業(yè)街或?qū)⑹且粭l出路。與此同時(shí)，打造風(fēng)情商業(yè)街也絕非易事。風(fēng)情商業(yè)街必須以自身特點(diǎn)為基礎(chǔ)，培育不可被復(fù)制的文化內(nèi)涵。既要避免新建街區(qū)因文化缺失造成的商業(yè)硬傷，又要將建筑、文化、專業(yè)、休閑很好的融合。
本文轉(zhuǎn)載自山東商業(yè)
